不是事后孔明：二○○九年三月二十日我发表《伯南克别无选择。

不过，许多第三方的支付确是非法的，正是在这个意义上我称它为‘腐败。显然，这个定义抓住了第三者与代理人（而不是委托人）之间权钱交易的特征，而腐败是以公权谋私利的行为。

但反过来，寻租者并不一定向政府官员行贿，也就是说，第三方在寻租过程中可能并不伴随着货币支付。一般而言，执照的审批需要时间，申请人需要排队等候。是的，当我每天钻在华盛顿州立大学的图书馆里寻找和阅读相关的论文和著作时，惊喜总是不断出现。1993年，经济学家Andrei Shleifer 和Robert Vishny在《经济学季刊》8月号上发表了《腐败》一文。举例来说，把一笔支付界定为非法，显然会降低代理人收受这笔款子的勇气，因为法律的界定降低了代理人的预期收益，抬高了代理人的风险成本。

他把腐败定义为：由于考虑个人的金钱或地位而偏离作为一个公共角色所具有的正式职责的行为，或者是违反那些旨在反对谋求私利的规则的行为。这不难理解，分权决策结构、组织上的等级制和逐级代理是我们现代社会基本的组织技术。（作者系燕京华侨大学校长。

研究公平分配问题的老祖宗马克思强调，收入分配只是生产条件本身分配的结果。随着国民经济的持续高速增长，我国贫困人口大幅减少，国民财富特别是城市居民的财产急剧增加。但要说国企的问题是收入差距大，造成或推动了贫富两极分化，却正好把问题说反了。而打工仔一个月只挣一两千元工薪，不干可以走人，也没人能够埋怨上千倍的差距不公平。

3劳动者报酬占GDP比重直线下降，因此，当务之急是要扭转下降趋势，并力促其迅速上升，使劳动者报酬的增长赶上或超过GDP的增长。但是，改革开放前城市居民的福利保障更加全面，食品计划低价供给，教育、医疗、住房等基本免费。

你有一个卖别人的地，赚自己的钱的机制，当然越富裕从而土地越值钱的地方，就越有搞土地财政的动力。同时，由于一般说来，政府的收入和支出的再分配往往更倾向于削富济贫，所以即使在成熟的市场经济国家，政府再分配比重大的，一般会缩小而不是扩大收入和贫富差距。中央国企消失了，但我们仍然必须长期与各经济领域的寡头企业为邻。这导致我国当时公布的劳动者报酬占GDP比重急剧下降了五六个百分点

但是，如果投机性特别高，需求会在短期内被推到不能长期维持的高度，这就是所谓泡沫。香港的人口密度让世界上绝大多数人吃惊。这是导致中国房价特别高的最重要原因。房地产业会不会大幅向下栽，导致灾难性后果，在经济基本面健康的前提下，这取决于按揭贷款的杠杆率。

虽然政府打压房地产市场时，房地产市场需求的信息被严重扭曲，但是，有许多非常显而易见的间接信息告诉我们，中国民众对房地产具有巨大的需求。任何市场上，价格高低一定是由供给和需求双方共同达成的平衡来决定的。

中国为什么要严格限制土地供给？政府反复强调两个理由：第一，中国地少人多。我曾在伦敦工作生活过近18年，作为一个中国学者，我对这同属英帝国里不同体制之间的反差感触很深。

日本经济从20世纪80年代末起持续下滑，但直到90年代初都几乎没有人真正认识到，日本的问题不仅仅是房地产市场，不仅仅是股票市场，也不仅仅是金融问题，而是经济基本面的问题。长期需求旺盛是经济健康发展的基本部分，求之而不得。决定中国城市房地产的长期价格，尤其是其泡沫化程度的诸因素中，最重要的是中国的经济基本面。例如，美国人均住房面积为90平方米以上，伦敦是英国最低的，人均也在50平方米以上。这里指的是把香港的土地全都算上的官方统计数字。这些人口密度大的经济体的经济和城市化发展，并不伴随过高的房价。

价格向上过于偏离基本面被认为是泡沫，尤其是当市场转而向下摆动时。在世界上所有市场经济国家中，汽车需求都和住房需求紧密正相关。

重要的是，在这些地方之外仍有大片较低房价的社区，老百姓就会有不很贵的房子可以买。但是实际上，由于80%以上的土地不允许使用，香港的实际人口超过每平方公里3.2万人。

为了正本清源，需要讨论这套舶来政策的性质。房价特别高，必然是因为供不应求。

但看看70%以上的香港百姓极其拥挤和拮据的生活，看看每月付1,000多元房租生活在鸽子笼里的老人们，怎能相信这是世界上最富裕的经济体之一？我在任何一个发达的市场经济都没有见过这种情形，在文献上也找不到。比如北京郊区的六环周围，大量优美的缓坡山地、不可耕地，是完全可以建设城市的。只要基本面在那里，只要伦敦仍然是个美好的城市，仍然是世界上最主要的国际金融中心，房价就不会掉下去回不来。这些都是因为香港的高地价，而高地价主要源于限制土地供给。

一旦基本面出现问题，就不能支撑资产的高价，因此是不可能持续的泡沫，泡沫破灭就回不来了。在市场经济的任何一个投资领域里，只要有什么能把供给卡住，价格一定会抬上去，由此一定会引起投机。

此外，在香港回归前夕，《1984年中英联合声明》专门对土地供给作出了规定：从1985年起，香港政府每年向市场供应的土地不可以超过50公顷。即便多数英国人买不起伦敦市中心的房产，伦敦的高房价仍然不等于泡沫。

借用当年的日本来预言今天的中国，乃基本上是误把今天中国经济的基本面看成当时的日本。香港的人口密度为每平方公里6,397人，低于北京、低于上海，低于纽约、新加坡、东京，数倍低于首尔（每平方公里17,215人）。

这些决定了全国范围内对房地产的巨大需求会持续发展至少二三十年。这看似是保护环境的典范。中国房地产市场的基本面，最重要的是城市房地产的长期需求及城市房地产土地的长期供给。第二，中国耕地少，所以要有18亿亩红线的限制。

第二，关于中国城市房地产供给是否会持续增长，土地供给及建筑业的长期发展趋势，等等。首尔是韩国最低的，人均也有约40平方米。

住房统计表明，首尔居民平均住房面积反而比北京和上海大很多。泡沫之辨自从2002年以来，大量非常强有力的、人为的、有意识的限制土地供给的政策，造成了中国多数城市土地的严重供不应求。

在最基本的经济发展模型里，决定经济发展的基本因素是人力、资本、土地。任何一个有大量投资的市场上，必然包括长远投资和投机性投资。